黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。今年以來，我國住房租賃市場的新業態——長租公寓呈現爆發式發展。然而，在滿足人們對住房租賃高品質需求的同時，長租公寓也暴露出一些問題與隱患。
長租公寓究竟該如何去偽存真、健康發展？住房租賃市場又該從何處發力以滿足多層次的住房需求？本版推出“長租公寓熱的冷思考”上下篇，力求為長租公寓的發展把脈尋方。
——編者
今年7月份以來，部分一線城市房租上漲明顯。有觀點認為，以自如、蛋殼公寓等為代表的長租公寓運營商以高于市場正常水平的價格爭搶房源，破壞了正常的房屋租賃市場秩序，助推了這一輪房租上漲。與此同時，杭州長租公寓鼎家的“租金貸”模式被媒體曝出，受到質疑。
作為我國住房租賃市場的新業態，長租公寓在發展中積累了哪些問題？這些問題產生的癥結在哪里？未來到底該何去何從？記者進行了調查。
長租公寓風生水起
目前全國已有千余家長租公寓企業，涉及房屋數量超200萬間
對許多打拼在一線城市的年輕人來說，長租公寓一度成為“品質租房”的代名詞。
“當初選擇跟長租公寓簽約，一來是為了避開黑中介，不用太擔心安全問題，二來性價比高，統一裝修、家電齊備、環境也好，住著很舒心。”一年前，大學畢業生小張初到北京，經人推薦，與朋友合租了自如友家。
區別于傳統個體租賃，長租公寓通常是指由專業化、規模化的機構運營的住房租賃服務。憑借標準化定價和管理體系，長租公寓受到越來越多像小張那樣的年輕人追捧。數據顯示，目前全國已有千余家長租公寓企業，涉及房屋數量超200萬間。
從2015年、2016年萌芽，到2017年快速發展，再到今年爆發式發展。“長租公寓在我國的勃興得益于政策鼓勵和資本介入。”中原地產首席分析師張大偉認為。
2015年，國家開始大力支持住房租賃市場，住建部首次提出建立購租并舉的住房制度，推動住房租賃規模化、專業化發展。2016年，《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》明確提出發展住房租賃企業。2017年，黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
正是在這樣的政策背景下，長租公寓一時春江水暖，機構品牌大量涌現，成為銀行、產業資本以及開發商等競相追逐的“風口”。據統計，過去半年，有超過6家長租公寓完成新一輪融資。
“長租公寓的存在，本質上由供需力量決定，可以看作是住房租賃市場的一次消費升級。”張大偉分析，人們對安全、品質租房的旺盛需求和相對穩定的租房投入，促進了長租公寓市場的繁榮。
根據58集團房產數據研究院統計顯示，2017年全國“APP端租房需求”較2016年增長57%。根據預測，到2020年全國品牌公寓占住房租賃市場的比例將由2015年的0.8%達到6%，長租公寓成為住房租賃市場運營模式的新亮點。
一些做法存在隱患
一些長租公寓平臺以“拖房租”“租金貸”的形式構造資金池，缺乏相關監管
高歌猛進的發展中，問題也隨之而來。
提起今年3月在杭州租房時“被貸款”，小范顯得憤懣又無奈。“簽合同的時候，中介只說在平臺上付錢，我心想應該就是一般的支付平臺。”通過杭州某投資管理公司，租戶小范在蕭山區租下一間次臥，到了月底付款時，突然收到一個名叫“惠人貸”的貸款平臺發來的短信，才知道自己交的房租成了要還的貸款。
小范向記者告知了貸款詳情：每個月底還款，錢直接從自己當初綁定的工行儲蓄卡上劃扣，若沒有按時繳納則視作逾期，手續費為每天收取當期應還款金額的0.1%。
這場“貍貓換太子”背后潛藏著中介的“套路”：據小范介紹，首先是“隱瞞”，在前期溝通的過程中，這家投資管理公司始終未提供其他的支付方式，而是把第三方貸款平臺作為默認結算方式；接著是“模糊”，溝通中以“通過平臺支付租金”處理，遮蔽其為貸款平臺的事實；最后是“引誘”，以付款方式無需押一付三，只需押一付一為優惠條件吸引租客。
從交易資金的流向來看，由租客向貸款平臺按月還清租房貸款，貸款平臺則一次性將租金支付至長租公寓方。但到了長租公寓方向房東支付的環節，實際操作中更多以月、季度等周期結算。
這樣便產生了資金錯配獲利空間。“長租公寓注冊為資產管理公司，在一定程度上逃避了相關部門對其資金池的監管。這筆資金無論用于投資增值還是拓展房源，都使房子在客觀上成了中介機構的資本工具。”張大偉說。
2017年被稱為我國長租公寓資產證券化元年，包括這種“租金貸”在內，以預期租金收入或房租貸款作為底層資產在市場上進行融資的實踐流行起來。但事實上，在貸款平臺介入之前，一些中介平臺便通過“拖房租”的方式騰挪資金。
今年5月，來北京租房的張女士經歷了一次房東的突然襲擊。“我按季度給中介交租，但中介卻幾次三番跟房東拖延房租，結果房東找上門來要提前收房。”去年7月，張女士通過某長租公寓租下了朝陽區團結湖附近一間主臥，“還好最后在我們的申訴下，中介把錢給了房東，如果中介卷款跑路了，豈不是雞飛蛋打，交了房租還要被房東趕出去。”
“目前針對長租公寓的資金池并沒有相關監管機制，更沒有備付金制度，存在一定的風險隱患。”南開大學金融學院助理教授賀佳介紹，資產證券化給未來住房租賃市場融資提供了新思路，但“租金貸”打著金融創新的招牌，卻鉆了監管的空子，與公開發行的市場標準化產品ABS（資產支持證券）相比，后者雖然也產生募資，但募資資金有專門的托管機構，此外監管部門也會對其進行審核。
讓長租公寓健康發展
應加快閑置土地和住房資源進入租賃市場，倒逼市場從存量改造走向增量供給
盡管暴露出一些問題，但由于市場需求較大，機構化運營的長租公寓在我國依然擁有良好的發展前景。根據中國房地產協會的數據，2017年中國住房租賃市場的租金規模約為1.3萬億元，長租公寓部分約648億元，市場占有率僅5%，落后于美國的30%和日本的83%。
長租公寓如何才能健康發展？
“長租公寓出現問題的癥結在于資本在民生領域的投入過于粗放。”張大偉認為，政策應該引導資本進入增量市場，但現狀是開發商將民宅和城中村盤下來，資本大量涌入存量市場，為提高租房回報率，一些企業“動了歪腦筋”，通過打隔斷、低質廉價裝修材料等手段實現成本快速回收。
這里的“增量”和“存量”市場，指向的是目前市場上分化出的兩種長租模式：一種是集中式自持租賃，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業來供應租賃住房；另一種則是分散式托管租賃，主要通過獲取個人出租房源，經過裝修和包裝之后再面向市場出租。
值得注意的是，從“拖房租”“租金貸”到隨后曝出的“甲醛超標”“打隔斷”，被卷入風暴中心的基本是基于“存量改造”的分散式托管租賃企業，由房企自建的集中式自持租賃往往安然無恙。
在張大偉看來，由于土地價格較高，集中式自持租賃往往獲利周期長且租金相對較高，目前市場占有率還比較低。但其屬于自建房源，本質上增加了租賃住房市場有效供應，更應該成為長租公寓發展的主要方向。
事實上，過去一年，北京、上海、廣州、杭州等超過10個城市已推出大量低價租賃用地，開啟了租賃土地加速供應的模式。“未來應進一步加快閑置土地和住房資源進入租賃市場，降低拿地成本，提高集中式自持租賃企業的投資回報，通過政策引導，倒逼市場從存量改造走向增量供給。”張大偉說。
針對現階段市場上數量占優的分散式托管租賃，也要加大監管力度，避免市場無序發展。
張大偉坦言，對于一些托管租賃企業，產品合格是基礎，然后才是“品質”。有關部門應該盡快出臺租賃租房品質規范，如規定居住隔間不得改變房屋結構、裝修污染必須符合國家規定，從建筑結構、室內空氣質量、衛生環境、治安消防等多個維度規范長租公寓管理。
“當前‘租金貸’尚處于監管空白，當務之急是加強對住房租賃市場及企業的管理。”賀佳建議，對“租金貸”帶來的資金沉淀進行托管或者集中存管，減少資金被挪用的可能。此外，由于許多租客在不知風險，甚至是不知情的情況下簽署貸款合同，有關部門應該加大監管力度，規范整頓長租公寓企業的融資行為。（記者韓鑫）