為了給孩子創(chuàng)造更好的學(xué)習(xí)成長環(huán)境，許多家長不惜重金購置學(xué)區(qū)房，而不少房地產(chǎn)開發(fā)商抓住了家長的這一心理，在不能確保名校是否能落地情況下，仍然公開以虛假宣傳的手段來進(jìn)行炒作。

在深圳，最近幾個月就發(fā)生了多起學(xué)區(qū)房維權(quán)事件，這一問題也引起了相關(guān)執(zhí)法部門的關(guān)注。

重點(diǎn)名校說沒就沒

深圳學(xué)區(qū)房維權(quán)事件頻發(fā)

位于深圳龍華核心居住圈的壹城中心，是近年來深圳規(guī)模最大的城市更新項目之一，從2015年起就不斷推出新的樓盤。

但多位已購房的業(yè)主向央視財經(jīng)記者反映，在銷售初期，該樓盤以“九年一貫制公立名校”作為宣傳賣點(diǎn)，吸引不少購房者重金購入。但學(xué)校建成后，業(yè)主們卻發(fā)現(xiàn)，說好的重點(diǎn)名校不見了蹤影。

深圳市民張女士：開發(fā)商在還沒有談妥的情況下，就在做宣傳，也誤導(dǎo)我們。說起深圳名校，大部分的人都覺得是深圳中學(xué)，我買房子是沖著這個學(xué)校來的，結(jié)果最后是龍華第二實(shí)驗學(xué)校，沒有達(dá)到之前的預(yù)期。他們之前在外面的廣告宣傳，也寫的是深圳名校，都是公開的。

開發(fā)商以學(xué)區(qū)房作為賣點(diǎn)進(jìn)行宣傳，口頭作出可以上學(xué)的承諾。但教育政策卻是隨著每年具體情況調(diào)整改變，這也給學(xué)區(qū)房的入學(xué)增加了不確定性風(fēng)險。

僅僅在近幾個月，深圳就發(fā)生了多起學(xué)區(qū)房維權(quán)事件。

比如，龍華紅山片區(qū)部分家長反映，學(xué)區(qū)內(nèi)有商品房的深戶生源不能就近上學(xué)；家庭住房積分驟降20，萬科云城業(yè)主子女或?qū)o緣深中南山創(chuàng)新學(xué)校等等。

深圳市民王先生：我們是2017年買的房子，帶龍華實(shí)驗的學(xué)區(qū)房。今年孩子正好上小學(xué)一年級，我們?nèi)ヌ顖蟮臅r候，發(fā)現(xiàn)被分流了。但我們是屬于A類的，為什么會被分流？最后，教育局說，因為學(xué)位各方面緊張，學(xué)校容納不了這么多學(xué)生。

浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄：很多購房者基于學(xué)區(qū)房的購房需求去買房。但收樓之后，等到小孩上學(xué)，學(xué)區(qū)房的承諾沒有兌現(xiàn)，或者是學(xué)區(qū)房的規(guī)劃改變了，從而引起糾紛。這種糾紛，有一些是跟開發(fā)商存在民事上的糾紛。也有一些是狀告教育局或者政府部門，認(rèn)為政府部門調(diào)整學(xué)區(qū)房的規(guī)劃違規(guī)，這兩種糾紛都有。

深圳嚴(yán)查學(xué)區(qū)房虛假宣傳擬立案28宗

為了回應(yīng)群眾對這一問題的關(guān)注，深圳市近期在全市范圍內(nèi)，開展了學(xué)區(qū)房虛假宣傳的專項治理統(tǒng)一執(zhí)法行動。

據(jù)了解，此次行動共出動執(zhí)法人員335人次，檢查樓盤71個，檢查房地產(chǎn)中介企業(yè)53家，現(xiàn)場責(zé)令改正14家，擬立案28宗。

統(tǒng)一執(zhí)法行動中，主要發(fā)現(xiàn)以下幾類違法行為：

一是房產(chǎn)升值或者投資回報承諾；

二是對交通設(shè)施或房產(chǎn)位置做虛假宣傳；

三是對學(xué)位房做虛假宣傳；

四是超備案價格進(jìn)行銷售。

深圳市市場監(jiān)管局市場稽查局法制處副處長賀振華：執(zhí)法依據(jù)的重點(diǎn)是廣告法，針對欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者的虛假宣傳、引人誤解的內(nèi)容。還有是對房地產(chǎn)廣告有禁止性的規(guī)定，比如，不能說以項目到達(dá)某一地點(diǎn)的時間作為參照物，進(jìn)行廣告宣傳。不少樓盤違反廣告法的規(guī)定，使用最高級的用語，比如說像坪山某樓盤，說邊上有坪山的最高學(xué)府。

執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)，不少樓盤的廣告單頁和展板，都以學(xué)校作為宣傳亮點(diǎn)。

比如在深圳南山區(qū)的一個售樓處，宣傳冊上顯示了“4.5萬平方米國際醫(yī)院、國際學(xué)校”這一信息。

根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，房產(chǎn)銷售過程中，不得對規(guī)劃中的學(xué)校做確定性的宣傳，也不得宣傳未經(jīng)教育部門公示的學(xué)位或?qū)W區(qū)信息，禁止對規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件做出誤導(dǎo)宣傳。

深圳市市場監(jiān)管局市場稽查局法制處副處長賀振華：主要通過引人誤解的內(nèi)容誤導(dǎo)購房者。比如說一些樓盤，說下樓即到達(dá)某某實(shí)驗學(xué)校，實(shí)際上，它離這個學(xué)校有一定距離。有的樓盤宣傳說，享有一站式無憂的頂級教育資源，容易誤導(dǎo)購房者，也容易引起后期的矛盾糾紛。

記者暗訪涉事樓盤

售樓人員仍口頭承諾學(xué)區(qū)房

此次執(zhí)法行動的效果如何？央視財經(jīng)記者在一周后，對多個樓盤進(jìn)行了暗訪。

央視財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，雖然以“學(xué)區(qū)房”為核心賣點(diǎn)的各種廣告營銷物料已大幅減少，但售樓人員仍然會作出口頭承諾。

央視財經(jīng)記者走訪多個樓盤發(fā)現(xiàn)，以“學(xué)區(qū)房”為核心賣點(diǎn)的各種廣告營銷物料大部分已經(jīng)撤除，但仍有樓盤保留了宣傳橫幅。

比如在深圳龍華區(qū)一個樓盤的圍墻外側(cè)，“九年制實(shí)驗學(xué)校緊鄰校園鋪財富大效應(yīng)”的標(biāo)語依然存在，顯得格外醒目。

深圳某房地產(chǎn)中介人員：它可能未來的潛力會大一點(diǎn)，在學(xué)區(qū)區(qū)域價格會高一點(diǎn)，升值價值也會高一點(diǎn)。

雖然沒有“學(xué)區(qū)房”相關(guān)的宣傳海報或宣傳冊，但是不少售樓人員在推銷的過程中，仍然會給購房者介紹周邊的學(xué)校信息，并口頭承諾：買了房就能就讀學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)校。

深圳某樓盤售樓人員：基本上就沒問題了，不會說肯定，但是在這里，每年招生都是一類的，直接可以讀。

深圳某樓盤售樓人員：龍華排第一的龍華第一幼兒園是我們建的，公立的。龍華二小在我們后面，下樓過去就到，只有業(yè)主才能報名幼兒園。初中可以上新華中學(xué)，龍華排第一的，基本上在這里一步到位。

根據(jù)深圳市教育局的政策規(guī)定，各區(qū)要不斷優(yōu)化和完善積分入學(xué)實(shí)施細(xì)則，充分體現(xiàn)教育公平，合理設(shè)置積分類別、項目、標(biāo)準(zhǔn)和分值，根據(jù)積分情況和招生計劃安排學(xué)位。

這也意味著教育政策是在不斷變化，剛買回來的學(xué)區(qū)房，也可能變成非學(xué)區(qū)房；即便買了學(xué)區(qū)房，也不一定有學(xué)位。隨著積分入學(xué)、電腦派位等政策深入落實(shí)，這種風(fēng)險正在逐步加大。

浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄：業(yè)主跟開發(fā)商之間的協(xié)議，不會構(gòu)成政府決策的剛性依據(jù)。但政府在行使行政權(quán)力的時候，有一項原則叫做比例原則，就是要適當(dāng)考慮各方面的情況，來盡量使行政決策公平合理。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，售樓人員在銷售樓盤時所作出的口頭承諾，往往因為時過境遷無法查證，無法鎖定證據(jù)。消費(fèi)者在買房之前，不要輕信售樓員的口頭承諾或暗示，對學(xué)位要有自己的判斷，并保留好證據(jù)。

浩天信和（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人張樂雄：收集實(shí)體證據(jù)，還有未來對證據(jù)來源的還原能力非常重要。如果從民事的角度，最終維權(quán)成功，就意味著可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任，但是，最終能不能夠得到學(xué)位？如果教育局已經(jīng)做出了相應(yīng)學(xué)區(qū)的劃分，在民事上的主張，沒辦法達(dá)到最終效果。

教育資源緊張

深圳學(xué)區(qū)房15年翻了10倍

深圳教育資源稀缺，學(xué)位供給壓力持續(xù)加大，學(xué)位置業(yè)成為眾多家長買房核心因素。同時，學(xué)區(qū)房價格也隨著學(xué)校優(yōu)勢帶來的附加值增高而上漲。這也是開發(fā)商不惜冒著違法風(fēng)險，也要以學(xué)區(qū)房作為宣傳重點(diǎn)的重要原因。

據(jù)深圳統(tǒng)計年鑒的數(shù)據(jù)，深圳常住人口從1979年的31萬人增加到2018年的1302萬人，增長了42倍。

與此形成反差的是深圳的中小學(xué)教育資源稀缺。深圳的小學(xué)數(shù)量，從1979年的226所到2018年344所，只增加了0.52倍。

據(jù)教育部門測算，預(yù)計到2020年，深圳小一學(xué)位缺口達(dá)到4.95萬個，初一學(xué)位缺口1.06萬個。

深圳市住房研究會會長陳藹貧：一方面，深圳每年的人口快速增加，大概每年增加20萬到40萬人之間。另一方面，教育資源的供給跟不上。同時，由于在規(guī)劃過程中，有些樓盤過度增加容積率，導(dǎo)致對公共資源的要求非常高，這些都是導(dǎo)致學(xué)位不足的重要原因。

教育資源的稀缺，也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房價格一路高歌猛進(jìn)，重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的每平米單價差高達(dá)近十萬。

以深圳福田區(qū)百花園小區(qū)為例，2005年，一套117平米三室當(dāng)時的價格為95萬左右，由于小區(qū)周邊聚集了深圳幾所重點(diǎn)名校，目前同樣戶型的房源價格已經(jīng)達(dá)到1200萬一套，上漲超十倍。

美聯(lián)物業(yè)地產(chǎn)中介袁新有：因為學(xué)位房最重要是看學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量好不好，教學(xué)質(zhì)量比較好的學(xué)校，附近的房子比較穩(wěn)定，價格一直在往上走。學(xué)校的學(xué)位就那么一些，每一年購房的需求比較多，加上深圳的學(xué)位還是比較緊張，也導(dǎo)致學(xué)位房的價格，很難再往下走，每一年都是非常穩(wěn)定地往上走。

市場對學(xué)區(qū)房的追捧熱情不減，但買了學(xué)區(qū)房又無法入學(xué)的情況又頻頻發(fā)生。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，究其原因，除了開發(fā)商的因素，也有規(guī)劃不足、供求不平衡等原因。

深圳市住房研究會會長陳藹貧：最根本是要解決兩個方面的問題，第一，要快速增加供給；第二，要使教育資源均等化。比如教育體制要進(jìn)行改革，如果教師可以流動、學(xué)校可以進(jìn)行校企合作的話，公共教育資源被均衡化后，矛盾恐怕不會這么突出。所以要破解當(dāng)前學(xué)位房的問題，破解亂象，要綜合改革，各部門齊發(fā)力。

你也被“學(xué)區(qū)房”了嗎？