2018年以來，房地產行業出現了一個有意思的現象，一方面各地樓市調控政策持續趨緊，融資壓力加大，另一方面大型房企銷售情況依然火爆，百強房企8月單月銷售額同比增幅仍超過52%，房地產行業的“服務生”易居企業控股(02048)近日公布上市以來的首份半年報，為上半年房地產行業的“怪象”留下了不一樣的注腳。
易居以“地產服務生”的定位在房地產經紀業深耕18年，為地產開發商提供代理、服務、營銷、傳播等服務，市場份額居前。易居處于地產產業鏈的中間環節，它的成長自然與整個地產行業的氛圍緊密相關。
房企銷售熱度不減 易居一手房代理業務大增
智通財經APP了解到，2018年上半年，易居實現收入為27.79億元人民幣(單位下同)，同比增長44.4%。期內利潤及全面收益總額為5.63億元，同比增長84.1%。公司擁有人應占期內利潤及全面收益總額為4.68億元，同比增長255.7%。每股基本盈利為50.80分，不派息。
值得一提的是，2016-2017年易居復合增長率達到30.6%，盈利增長率達到44.4%，今年上半年的增長率高于過去的復合增長率。
期內，員工成本占收入的比例從截至去年同期的57.9%減至48.4%，主要由于規模經濟擴大。宣傳及推廣開支同比增加84.7%至1.32億元，主要由于收入的增長。經營利潤率從20.4%提升至28.6%。上半年易居的負債率為12.7%，遠低于重資產的房企產開發商。
公司稱，公司收入和利潤實現大幅增長主要得益于市場的穩定發展、強大的股東基礎和大客戶戰略及業務間的協同效應。
一手房代理業務方面，易居上半年收入22.28億元，同比增44.1%，成銷總面積2047.6萬平方米，成銷總金額2558.9億元，比去年同期分別增長35.3%和46.8%。對于過去兩年的數據，易居上半年一手房代理業務收入增速明顯高于去年全年的10%，一方面這與上半年房企銷售額大增有關;另一方面則受益于其市占率的提高。
克爾瑞數據顯示，今年上半年，百強房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%，增速超市場預期，且大部分房企基本上完成2018年過半的預售目標。這直接拉動了易居銷售新物業總值增加。
相比其他同行，易居的最大優勢之一是擁有強大的客戶及股東基礎，并與中國多家領先房地產開發建立戰略關系。因此當上半年房地產行業集中度達到歷史新高度時，易居在行業的市場占有率也進一步擴大。
截止2018年6月30日止6個月，自和公司股東有關的26家開發商產生的一手房代理服務收入為12.107億元，占期間一手房代理服務收入的54.3%。
截至2018年6月30日，已簽未售的儲備項目面積達2.54億平方米，將增強未來代理收入穩定性和預測性。
對于接下來的房地產走勢，易居首席執行官丁祖昱表示，“從短期情況來看，最近有一些政策出臺，包括各地的政策出臺之后對于部分市場有影響，但是我們目前沒有看到整體降價的狀況。從7月份、8月份相關的數據來看，規模房企的銷售可以保持，但是基于部分的城市和項目出現了不像上半年那樣一房難求的狀況，這樣的情況可能在7、8月份出現的相對比較少，銷售慢慢進入到正常的狀況。”
輕資產模式見效 房地產經紀網絡服務收入增長逾3倍
雖然一手房代理業務依然是易居的主要收入來源，貢獻上半年80.2%的收入，但增速最快的卻是2016年起步的房地產經紀網絡服務業務。
智通財經APP曾提到，在存量市場背景下，二手房的交易規模越來越大，代理商們紛紛搶占這一巨大蛋糕，以阿里、京東、蘇寧為代表的互聯網巨頭也紛紛跨界布局二手房中介業務。易居則在2016年創立“房友”品牌，以獨創的“S2B2C”的輕資產模式進入二手房經紀市場。
房地產經紀網絡服務推出以來，易居的收入結構也發生了明顯的改變，從“兩條腿走路”變為“三駕馬車并驅”。2016年之前，易居全部收入來自一手房代理服務和房地產數據及咨詢服務，但隨著新業務逐漸成型并快速增長，2018年上半年該公司房地產經紀網絡服務收入已達到約1.68億元，占總收入比重也從2017年同期的1.9%躍升至6%。
智通財經APP了解到，今年上半年，受到房地產市場調控持續影響，新房供應使得市場需求持續擠向二手房市場。但由于各地政策及人口因素不同，不同城市的二手房市場出現明顯的分化，北京、上海市場表現平平，重慶、武漢量價齊升，天津、石家莊等幾個城市有價無市。但這似乎不影響易居二手房經紀平臺迅猛崛起。
截止2018年6月30日，房友門店已累計達8764家，覆蓋54城市。期內通過易居房友為開發商銷售新房成銷總額101.4億元，易居房地產經紀網絡服務收入1.677億元，較去年同期分別增長592.4%和367.1%。為全面提升賦能能級，易居房友分別與58同城、蘇寧金融簽署戰略合作協議，攜手打造“萬套真房源”和“百億墊傭”計劃。
房友門店破萬 新戰略賦能二手交易平臺
易居房友S2B2C的模式之新在于它不直接開展二手房經紀業務，也不開設二手房經紀公司，而是賦能并整合房友品牌下的中小微房地產經紀公司，向中小微房地產經紀公司(B)提供在線線下綜合服務(S)，以幫助其更好的服務個人客戶(C)。
換而言之，易居首先和開發商簽訂新房項目，房友品牌門店能夠參與這些新房項目的銷售，通過一二手聯動，賺取開發商拓客的傭金，只要客戶成功購房，開發商除了給予易居0.8%的傭金外，還需要支付給易居拓客引流傭金2%。易居再將其中的80%給門店。
在這一過程中，易居不需要大量資金投入，也不向門店收取品牌費、加盟費、交易服務費，賺的是延伸服務的錢，其他中介業務的錢，平臺網絡體系建立起來后，易居可以做一二手聯動、可以做裝修服務、金融服務等。
上周四(8月27日)，房友集團在上海舉行全新戰略發布會，并宣布房友門店突破萬家。通過僅僅兩年半的時間，易居房友完成了全國58城10000家門店的布局，一舉成為國內二手房行業規模最大的平臺級企業。
“破萬”是房友的新起點和轉折點。當國內二手房交易市場漸凍趨勢帶來“小微門店危機”時，易居房友發布了“聯動+渠道”的賦能新策略。易居企業集團 CEO丁祖昱表示，整個房友集團將從重視“門店規模”到重視“服務質量”轉變;服務對象從為“中小微”賦能拓展到二手房交易環節的“多主體”賦能;服務深度方面也在原有基礎上完成聯動+渠道的新一輪賦能。易居房友的戰略三部曲分別是聚勢、賦能、提供增值服務。
國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，二手房市場是一個典型的正在上行中的房地產市場。從國際經驗看來，發展到中國這個階段，二手房市場崛起已經是一個必然的趨勢。在這種背景下，不斷突破的易居在二手房經紀網絡服務領域將有很大伸展拳腳的空間。
房地產數據及咨詢服務方面，上半年收入3.84億元，同比增11.8%;期內，CRIC房地產數據庫及分析系統的有效用戶端口數為14,000多個，并研發推出“易樓”和CRIC場景化大屏等新業務。
易居的大數據能力能夠在房地產開發項目的早期階段向房地產開發商提供市場研究報告、定位分析和可行性研究等各種服務，這使得公司在提供一手代理服務和二手房經紀平臺服務方面更具優勢。從具體收入看，易居三大業務之間形成的聯動效果越來越強。
中國房地產行業正站在拐點上，行業集中度將進一步提升，存量市場成為各路資本的新戰場，“服務生”易居在資源及戰略布局上已做好充分準備，上半年的成績或許只是新的起點。8月31日，易居股價收漲4.63%，報14港元。
